Lumie cung cấp dịch vụ chạy quảng cáo Google Ads bất động sản cho chủ đầu tư, sàn giao dịch và đại lý có quyền phân phối rõ ràng. Phạm vi không dừng ở việc tạo chiến dịch. Chúng tôi kiểm tra hồ sơ doanh nghiệp, quyền quảng bá dự án, website, truy vấn tìm kiếm, đo lường và quy trình tiếp nhận khách trước khi đề xuất ngân sách.
Trang này dành cho doanh nghiệp đang muốn thuê một đơn vị trực tiếp vận hành Google Ads cho dự án, giỏ hàng hoặc nguồn cho thuê. Nếu doanh nghiệp cần nhiều kênh cùng lúc, trang dịch vụ marketing bất động sản sẽ phù hợp hơn. Nếu nhu cầu không thuộc bất động sản, xem phạm vi dịch vụ quảng cáo Google Ads cho doanh nghiệp.
Dịch vụ Google Ads bất động sản phù hợp với ai?
Lumie nhận đánh giá các mô hình có sản phẩm, địa bàn và đầu mối chịu trách nhiệm rõ. Cách tổ chức chiến dịch sẽ khác nhau theo loại nguồn hàng và giai đoạn bán:
- Chủ đầu tư hoặc đơn vị phát triển dự án: cần thu nhu cầu theo tên dự án, phân khu, loại hình, vị trí hoặc sự kiện mở bán.
- Tổng đại lý, sàn giao dịch hoặc đại lý F1: cần chứng minh quan hệ phân phối, quản lý giỏ hàng và thống nhất thông tin với chủ đầu tư.
- Đơn vị môi giới thứ cấp: cần trang đích phản ánh căn còn bán, vai trò môi giới, giá hoặc điều kiện cần xác nhận.
- Đơn vị cho thuê: cần tách nhu cầu thuê khỏi mua, cập nhật tình trạng trống và quy trình hẹn xem.
- Bất động sản B2B: văn phòng, bán lẻ, kho vận hoặc khu công nghiệp cần tiêu chí sàng lọc khác nhà ở.
Lumie chưa đề xuất chạy ngay nếu doanh nghiệp chưa xác định dự án được phép quảng bá, chủ thể sở hữu website và người xác nhận thông tin bán hàng. Quy trình tiếp nhận khách của đội sales cũng phải rõ. Trong trường hợp đó, việc đầu tiên là hoàn thiện điều kiện nhận chạy, không phải mở chiến dịch để thử.
Hồ sơ tối thiểu cần có trước khi Lumie nhận chạy
Đây là bộ hồ sơ thẩm định tối thiểu trong quy trình tiếp nhận của Lumie, không phải tuyên bố rằng Google luôn yêu cầu đúng ba giấy tờ này trong mọi tài khoản. Google có thể yêu cầu nhiệm vụ và tài liệu khác nhau theo tài khoản, hồ sơ thanh toán, quan hệ kinh doanh và quá trình xác minh nhà quảng cáo.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp bản mới nhất, thể hiện đúng tên pháp lý và mã số thuế.
- CCCD của người đại diện theo pháp luật, dùng để đối chiếu chủ thể khi cần xác minh. Tài liệu này chỉ được tiếp nhận qua kênh bảo mật sau khi hai bên xác nhận phạm vi, không yêu cầu tải lên biểu mẫu công khai trên trang.
- Hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền phân phối chính thức ký với chủ đầu tư và ghi đúng dự án dự kiến quảng cáo. Nếu chưa có hợp đồng, tối thiểu cần chứng nhận hoặc certificate đại lý do chủ đầu tư cấp và còn giá trị sử dụng.
Giấy tờ phải thống nhất về tên doanh nghiệp, người đại diện, vai trò phân phối và dự án. Tài liệu mờ, thiếu trang, hết hiệu lực hoặc chỉ là ảnh chụp màn hình có thể không đủ để đối chiếu. Hướng dẫn về xác minh hoạt động kinh doanh của Google Ads nêu các nhóm tài liệu Google có thể kiểm tra. Trong đó có đăng ký doanh nghiệp, giấy tờ định danh và bằng chứng về quan hệ với thương hiệu hoặc bên cung cấp sản phẩm.
Thông tin cần gửi thêm để rà trước khi chạy
- URL website hoặc landing page dự kiến dùng làm trang đích.
- Tên miền thuộc cá nhân, doanh nghiệp, chủ đầu tư hay một bên thứ ba nào.
- Tên dự án, chủ đầu tư, khu vực, loại hình sản phẩm và giai đoạn phân phối.
- Giỏ hàng, cơ sở giá, chính sách bán hàng và thời điểm cập nhật gần nhất.
- Quyền sử dụng tên thương hiệu, hình ảnh, mặt bằng, video và tài liệu bán hàng.
- Tài khoản Google Ads cũ, thông báo chính sách hoặc lịch sử từ chối nếu đã từng chạy.
- Đầu mối được quyền duyệt nội dung và cam kết phối hợp sửa website khi phát hiện vấn đề.
Doanh nghiệp cần đồng ý cho Lumie đề xuất chỉnh sửa thông tin trên website trước khi chạy. Lumie sẽ dừng ở bước rà soát nếu trang đích ghi sai vai trò đại lý, dùng thông tin hết hiệu lực, hiển thị giá mồi hoặc che giấu chủ thể. Việc triển khai chỉ tiếp tục sau khi nội dung ảnh hưởng trực tiếp đã được sửa.
Kiểm tra dự án, website và nguy cơ bị hạn chế quảng cáo
Không có một “danh sách blacklist bất động sản” công khai, thống nhất để agency tra một lần rồi bảo đảm tài khoản sẽ được duyệt. Với dự án dùng tên chủ đầu tư hoặc thương hiệu lớn, Lumie thực hiện một bước tiền kiểm theo từng URL, dự án và chủ thể quảng cáo.
- Đối chiếu quyền phân phối: kiểm tra hợp đồng, chứng nhận đại lý và nguồn công khai của chủ đầu tư nếu có. Với thương hiệu như Vinhomes, danh sách đại lý do chủ đầu tư công bố chỉ là một nguồn đối chiếu, không thay hợp đồng đúng dự án.
- Rà quyền dùng thương hiệu: kiểm tra tên thương hiệu trong mẫu quảng cáo, tên miền và trang đích. Theo chính sách nhãn hiệu của Google Ads, việc sử dụng nhãn hiệu gây nhầm lẫn hoặc gây hiểu lầm có thể bị hạn chế; quảng cáo và trang đích phải làm rõ nhà quảng cáo là đại lý hay trang thông tin.
- Rà tính nhất quán của website: tên pháp lý, vai trò, thông tin liên hệ, dự án, giá, ưu đãi, giỏ hàng và lời khẳng định phải khớp với tài liệu được phép sử dụng. Google không cho phép quảng cáo hoặc trang đích trình bày sai về doanh nghiệp, sản phẩm hoặc ưu đãi.
- Rà trạng thái kỹ thuật: website phải truy cập được, có HTTPS, dùng được trên điện thoại, không chuyển hướng sang miền khác ngoài dự kiến và cho Google Ads thu thập dữ liệu trang. Các lỗi này thuộc nhóm yêu cầu đối với đích đến của quảng cáo.
- Rà lịch sử chính sách: đọc thông báo trong tài khoản cũ, xác định vấn đề nằm ở quảng cáo, trang đích, xác minh nhà quảng cáo, phương thức kinh doanh hay nhãn hiệu. Không mở tài khoản mới để né một vấn đề chưa được xử lý.
Bước tiền kiểm giúp phát hiện rủi ro có thể nhìn thấy; nó không phải cam kết Google chắc chắn phê duyệt. Quyết định duyệt, hạn chế hoặc yêu cầu xác minh bổ sung thuộc Google và có thể thay đổi theo hồ sơ thực tế.
Lumie xây chiến dịch từ truy vấn tìm kiếm nào?
Người tìm bất động sản không phải lúc nào cũng ở cùng một giai đoạn. Lumie chia truy vấn theo việc người dùng đang cố hoàn thành, sau đó mới quyết định quảng cáo, trang đích và tiêu chí xác nhận khách.
Tên dự án và thương hiệu
Các truy vấn như tên dự án đi cùng “giá”, “mặt bằng”, “chính sách”, “vị trí” hoặc “tiến độ” thường cần trang đích đúng dự án. Tuy nhiên, một lượt tìm tên dự án chưa tự động là khách sẵn sàng mua. Quảng cáo phải nói đúng vai trò của đơn vị phân phối và không giả danh chủ đầu tư.
Loại hình, khu vực và nhu cầu sử dụng
Nhóm “căn hộ tại…”, “nhà phố…”, “biệt thự…”, “văn phòng cho thuê…” hoặc “kho xưởng…” cần được tách theo loại tài sản, khu vực, mua hay thuê và khả năng đáp ứng của giỏ hàng. Lumie không dẫn người tìm căn cho thuê vào trang bán dự án chỉ để giữ lượt truy cập.
Giá, tài chính và thời điểm quyết định
Truy vấn về giá, tiến độ thanh toán, vay, ưu đãi hoặc thời điểm bàn giao có ý định cao nhưng cũng dễ phát sinh trình bày sai. Nội dung quảng cáo chỉ sử dụng thông tin đã được chủ thể có thẩm quyền duyệt; điều kiện hoặc mốc hiệu lực phải xuất hiện rõ trên trang đích.
Truy vấn cần loại trừ hoặc chuyển hướng
Các truy vấn tuyển dụng, tin tức, cư dân, bảo hành, khiếu nại hoặc bản đồ quy hoạch không liên quan có thể làm tăng lượt nhấp nhưng không tạo cơ hội bán hàng. Điều tương tự xảy ra với dự án khác hoặc khu vực ngoài khả năng phân phối. Lumie dùng báo cáo cụm từ tìm kiếm, phản hồi sales và danh sách từ khóa phủ định để điều chỉnh. Chất lượng không được đánh giá chỉ qua CTR hoặc số form.
Các nhóm truy vấn trên là bản đồ vận hành, không phải danh sách từ khóa cố định cho mọi dự án. Tài khoản thật, khu vực, giỏ hàng và dữ liệu truy vấn thực tế sẽ quyết định cấu trúc cuối cùng.
Chọn Google Search, Performance Max hay YouTube
Google Search thường là lớp đầu tiên khi dự án đã có nhu cầu tìm kiếm có chủ đích. Lumie tách chiến dịch theo dự án, khu vực, loại hình và mức độ sẵn sàng; mỗi nhóm cần quảng cáo và trang đích tương ứng.
Performance Max không được dùng như cách thay thế cho việc thiếu dữ liệu. Hình thức này phù hợp khi doanh nghiệp có đủ tài sản hình ảnh/video và chuyển đổi được đo đúng. Trang đích cũng phải đáp ứng chính sách, đồng thời dữ liệu lead cần phản hồi được mức chất lượng.
YouTube hoặc Demand Gen phù hợp với nhu cầu tạo cân nhắc và nuôi dưỡng, nhất là dự án mới, sản phẩm có chu kỳ quyết định dài hoặc cần giải thích trải nghiệm. Lumie tách ngân sách tạo nhu cầu khỏi ngân sách bắt truy vấn để doanh nghiệp không nhầm lượt xem với khách đủ điều kiện.
Nếu chiến dịch nhắm người dùng tại Hoa Kỳ hoặc Canada, quảng cáo nhà ở chịu các hạn chế riêng về một số loại nhắm mục tiêu nhân khẩu học và mã ZIP. Chính sách Housing in personalized advertising nêu rõ phạm vi áp dụng này. Không nên diễn giải nó thành hạn chế nhân khẩu học toàn cầu cho mọi chiến dịch tại Việt Nam.
Trang đích phải trả đúng điều quảng cáo đã hứa
Trang đích bất động sản không chỉ để lấy số điện thoại. Nó phải giúp người tìm tự xác định dự án có phù hợp trước khi liên hệ. Tối thiểu cần làm rõ:
- đơn vị đang quảng cáo là chủ đầu tư, đại lý, sàn hay môi giới;
- loại sản phẩm, vị trí, giai đoạn và tình trạng nguồn hàng;
- cơ sở của giá, ưu đãi, tiến độ hoặc lời khẳng định đang sử dụng;
- thời điểm cập nhật và nội dung nào cần được người phụ trách xác nhận lại;
- thông tin liên hệ, chính sách bảo mật và cách xử lý dữ liệu biểu mẫu;
- một hành động phù hợp như yêu cầu tư vấn, nhận thông tin dự án hoặc đặt lịch xem.
Khi website thu dữ liệu nhận dạng hoặc giấy tờ, hệ thống phải có biện pháp bảo mật phù hợp. Chính sách thu thập và sử dụng dữ liệu của Google Ads không cho phép thu thông tin nhạy cảm như số căn cước trên trang không có HTTPS. Vì vậy Lumie không đặt trường tải CCCD vào form nhận tư vấn công khai; tài liệu xác minh được chuyển qua kênh bảo mật riêng.
Phạm vi Lumie thực hiện khi vận hành Google Ads bất động sản
- Thẩm định đầu vào: đọc hồ sơ doanh nghiệp, quyền phân phối, tài sản thương hiệu, website và lịch sử tài khoản.
- Chốt mục tiêu kinh doanh: xác định dự án, giỏ hàng, địa bàn, nhu cầu mua hay thuê, tiêu chí khách phù hợp và năng lực tiếp nhận của sales.
- Lập bản đồ truy vấn: phân nhóm theo tên dự án, khu vực, loại hình, giá, nhu cầu và nhóm cần loại trừ.
- Thiết kế chiến dịch: tổ chức tài khoản, chiến dịch, nhóm quảng cáo, mẫu quảng cáo, thành phần, vị trí, lịch chạy và ngân sách thử nghiệm.
- Rà hoặc đề xuất sửa trang đích: đối chiếu thông tin, vai trò đại lý, thông điệp, biểu mẫu, tốc độ và trải nghiệm trên điện thoại.
- Chuẩn hóa đo lường: xác định hành động chính, loại bỏ chuyển đổi trùng và nối dữ liệu khách đủ điều kiện khi hệ thống của doanh nghiệp cho phép.
- Vận hành và kiểm soát: theo dõi truy vấn, chi phí, trạng thái chính sách, chất lượng khách, ngân sách và thay đổi giỏ hàng.
- Báo cáo và bàn giao: tách chi phí trả Google, phí dịch vụ, thay đổi đã thực hiện, kết quả theo phễu và việc cần phối hợp ở chu kỳ tiếp theo.
Lumie không tự sửa nội dung pháp lý, giá, ưu đãi hoặc quyền phân phối khi chưa có người được doanh nghiệp chỉ định xác nhận. Phần việc nào phụ thuộc sales, CRM, website hoặc chủ đầu tư sẽ được ghi rõ đầu mối và điều kiện nghiệm thu.
Đo từ lượt tìm kiếm đến khách đủ điều kiện
Chỉ số cần theo dõi không dừng ở lượt nhấp hay số điện thoại. Hai bên cần thống nhất một phễu có thể đối soát:
- người dùng tìm kiếm và nhấp vào quảng cáo;
- gửi form, gọi điện hoặc nhắn qua kênh được ghi nhận;
- loại trùng và loại liên hệ không hợp lệ;
- sales xác nhận đúng dự án, khu vực, loại hình và khoảng nhu cầu;
- khách đồng ý bước tiếp theo như nhận tư vấn, gặp hoặc xem dự án;
- lịch hẹn thực sự diễn ra;
- phát sinh booking, đặt cọc hoặc giao dịch được doanh nghiệp xác nhận.
Khi doanh nghiệp có CRM hoặc hệ thống lead, Lumie có thể đề xuất đưa trạng thái khách đủ điều kiện hoặc khách đã chuyển đổi trở lại Google Ads. Google dùng “qualified lead” và “converted lead” làm các mục tiêu cho enhanced conversions for leads. Đây là dữ liệu được xác nhận ngoài nền tảng, không phải tự suy từ một lần nhấp Zalo. Xem thêm quy trình đo lường chuyển đổi Google Ads.
Doanh nghiệp nhận được gì và cần phối hợp gì?
Lumie chịu trách nhiệm về phần thẩm định, cấu trúc, vận hành và báo cáo đã thống nhất. Doanh nghiệp duy trì hồ sơ, thông tin dự án và phản hồi của đội sales để các quyết định tối ưu dựa trên dữ liệu thật.
Đầu ra Lumie chịu trách nhiệm
- biên bản hiện trạng và các điều kiện phải hoàn tất trước khi chạy;
- bản đồ truy vấn, cấu trúc chiến dịch và phạm vi loại trừ;
- danh sách yêu cầu sửa quảng cáo hoặc trang đích;
- cấu hình và nhật ký thay đổi trong phạm vi tài khoản được giao;
- báo cáo chi phí, truy vấn, chuyển đổi và chất lượng khách theo dữ liệu nhận được;
- đề xuất giữ, giảm, tăng hoặc chuyển ngân sách kèm căn cứ.
Đầu vào doanh nghiệp cần duy trì
- hồ sơ và quyền phân phối còn hiệu lực;
- thông tin dự án, giỏ hàng, giá và ưu đãi được cập nhật;
- một người có quyền duyệt website và quảng cáo;
- đầu mối sales tiếp nhận, phân loại và phản hồi kết quả;
- quyền truy cập cần thiết vào Google Ads, website, đo lường hoặc CRM theo phạm vi đã chốt;
- thông báo sớm khi dự án, chính sách bán hàng hoặc quyền dùng thương hiệu thay đổi.
Chi phí dịch vụ được xác định như thế nào?
Lumie không đặt một mức phí giống nhau cho mọi dự án. Báo giá phụ thuộc vào số dự án, khu vực, loại chiến dịch, tình trạng website và yêu cầu tracking. Khối lượng tài sản quảng cáo, số tài khoản và mức phối hợp dữ liệu với sales cũng ảnh hưởng phạm vi. Ngân sách trả trực tiếp cho Google được tách khỏi phí quản lý của agency.
Doanh nghiệp có thể đối chiếu các cấu phần trong bài chi phí chạy Google Ads gồm những gì.
Khi cần con số theo phạm vi cụ thể, xem cách Lumie lập báo giá dịch vụ Google Ads. Lumie chỉ chốt phí sau khi biết dự án, website, hồ sơ, tài khoản và mục tiêu đo lường.
Trường hợp Lumie chưa nhận chạy ngay
- không chứng minh được doanh nghiệp hoặc người đại diện;
- không có tài liệu cho thấy quyền phân phối đúng dự án;
- website giả danh chủ đầu tư, che giấu vai trò hoặc dùng thông tin không thể đối chiếu;
- doanh nghiệp không đồng ý sửa website dù phát hiện rủi ro chính sách;
- muốn mở tài khoản mới để né một tài khoản đang bị tạm ngưng hoặc chưa xử lý nguyên nhân;
- yêu cầu cam kết chắc chắn được duyệt, số lead, chi phí mỗi lead, booking hoặc giao dịch trước khi có dữ liệu;
- không có người tiếp nhận và xác nhận chất lượng khách.
Lumie có thể tiếp tục ở phạm vi rà soát hồ sơ, website, tracking hoặc tài khoản nếu chưa đủ điều kiện chạy. Mục tiêu là chỉ mua traffic khi chủ thể, thông tin và đường đo lường đã có thể kiểm soát.
Câu hỏi thường gặp
Các câu trả lời dưới đây làm rõ những điểm doanh nghiệp thường cần xác nhận trước khi giao tài khoản, website và ngân sách cho agency.
Cá nhân môi giới có thể thuê Lumie chạy Google Ads không?
Lumie cần xác định chủ thể đứng tên quảng cáo, website và quyền phân phối. Nếu cá nhân không có tài liệu chứng minh quan hệ với đơn vị hoặc dự án, chúng tôi không nhận quảng bá bằng tên thương hiệu của chủ đầu tư. Trường hợp làm việc dưới một sàn hoặc đại lý, hồ sơ nên đi qua pháp nhân có quyền và đầu mối được ủy quyền.
Có kiểm tra được dự án hoặc website đang bị blacklist không?
Lumie kiểm tra lịch sử tài khoản được cung cấp, trạng thái URL, tính nhất quán của website, quyền phân phối, tên thương hiệu và nguồn công khai của chủ đầu tư. Kết quả là một bản tiền kiểm rủi ro, không phải chứng nhận một dự án “sạch blacklist” vĩnh viễn. Google không công bố một danh sách chung để agency bảo đảm trước kết quả xét duyệt.
Website chưa đạt thì có thể chạy trước rồi sửa sau không?
Không nên. Chạy trước khi xử lý vấn đề về chủ thể, quyền phân phối, thông tin sai, bảo mật dữ liệu hoặc đích đến có thể khiến quảng cáo bị từ chối. Việc xác minh sau đó cũng có thể phức tạp hơn. Lumie gửi danh sách cần sửa và chỉ tiếp tục khi các mục ảnh hưởng trực tiếp đã được xác nhận.
Lumie có cam kết số lead hoặc giao dịch không?
Không cam kết một con số cố định trước khi có dữ liệu và không đồng nhất mọi số điện thoại với khách phù hợp. Quảng cáo chịu ảnh hưởng của nhu cầu thị trường, cạnh tranh, giỏ hàng, trang đích, tốc độ phản hồi và năng lực sales. Lumie cam kết phạm vi thực hiện, cách đo, nhật ký thay đổi và căn cứ cho quyết định ngân sách trong hợp đồng.
Google Ads bất động sản có chỉ dùng Search không?
Không. Search phù hợp để bắt nhu cầu đang thể hiện qua truy vấn. Performance Max, YouTube hoặc Demand Gen có thể được dùng khi mục tiêu, tài sản và dữ liệu đáp ứng. Lumie không thêm kênh chỉ để tăng độ phủ; mỗi kênh phải có vai trò, ngân sách và chỉ số nghiệm thu riêng.
Gửi thông tin để Lumie đánh giá phạm vi triển khai
Doanh nghiệp hãy chuẩn bị tên dự án, khu vực, vai trò phân phối, website dự kiến chạy, tình trạng tài khoản Google Ads và ngân sách dự kiến. Không gửi CCCD hoặc hợp đồng qua biểu mẫu công khai. Sau bước trao đổi ban đầu, Lumie sẽ hướng dẫn kênh tiếp nhận hồ sơ phù hợp và phản hồi phần nào có thể triển khai, phần nào cần sửa trước.
Yêu cầu đánh giá phạm vi hoặc gọi 0815.541.588.